Prohlížíte nabídky bytů a narazíte na jeden, který vypadá jako ideální investice. Dobrá lokalita, pěkné fotografie a v popisu věta: „Vhodné k pronájmu, očekávaný nájem osmnáct tisíc měsíčně.“
Jenže osmnáct tisíc korun může být zajímavý příjem u bytu za tři miliony a podstatně méně zajímavý u bytu za šest milionů. Navíc jde o částku před odečtením nákladů. Právě proto se vyplatí udělat si vlastní výpočet dříve, než vás přesvědčí fotografie nebo pocit, že takovou nabídku nesmíte propásnout.
Investiční kalkulačka pomáhá převést nabídku z inzerátu na konkrétní čísla. Díky tomu získáte lepší představu, co kupujete a jaké předpoklady musí vyjít, aby investice fungovala.
Nájem není totéž co zisk
První důležitý krok je oddělit samotný nájem od záloh na služby. Pokud nájemce posílá například osmnáct tisíc korun za nájem a čtyři tisíce na služby, neznamená to, že vám byt vydělává dvaadvacet tisíc měsíčně.
Zálohy mají svůj účel a nelze je automaticky považovat za výnos vlastníka. Pro základní výpočet proto pracujte se samotným nájemným a náklady zadávejte podle jejich skutečného charakteru.
U modelového bytu za čtyři miliony korun a nájmu osmnáct tisíc měsíčně činí roční nájemné 216 tisíc korun. Hrubý roční výnos vzhledem ke kupní ceně tedy vychází na 5,4 %.
To je užitečný první údaj. Ještě ale neříká, kolik vám zůstane.
Co se stane, když přidáte náklady?
Představme si, že si na výdaje vlastníka a opravy vyčleníte v průměru tři tisíce korun měsíčně. Za rok je to 36 tisíc korun. Příjem po těchto modelových položkách klesne na 180 tisíc korun.
Pokud byt navíc zůstane jeden měsíc bez nájemce, přijdete o dalších osmnáct tisíc. Zůstává 162 tisíc korun, tedy 4,05 % z kupní ceny.
Tento zjednodušený příklad stále nezahrnuje všechny možné položky, například financování nebo daň. Ukazuje však, jak velký rozdíl může být mezi prvním dojmem z inzerátu a realističtějším výsledkem.
Jeden měsíc neobsazenosti přitom není předpověď. Je to scénář, který si můžete vyzkoušet, abyste poznali citlivost své investice.
Počítejte i s penězi na začátku
Kupní cena nemusí být jedinou částkou, kterou do nemovitosti vložíte. Byt může potřebovat úpravy, vybavení nebo opravu před prvním pronájmem.
Pokud koupíte byt za čtyři miliony a dalších dvě stě tisíc vložíte do jeho přípravy, při posuzování investice myslete i na tyto peníze. Jinak můžete porovnávat výnos s menší částkou, než jakou jste skutečně potřebovali.
Praktická rada: ještě před rezervací si rozdělte rozpočet na pořízení, přípravu k pronájmu a rezervu. Když všechno utratíte při nákupu, i menší nečekaná oprava může být nepříjemná.
Prověřte očekávaný nájem
Částka v inzerátu je výchozí informace, kterou je vhodné ověřit. Podívejte se na srovnatelné nabídky ve stejné lokalitě, jejich velikost, stav a vybavení. Zajímejte se také o to, zda uvedená částka zahrnuje služby.
Do prvního výpočtu můžete zadat očekávaný nájem. Do druhého zkuste o něco nižší částku. Pokud investice vychází přijatelně pouze při nejoptimističtější variantě, je dobré to vědět předem.
Kalkulačka pomůže připravit lepší otázky
Výsledek není automatický pokyn ke koupi. Může vám ale ukázat, na co se při prohlídce zaměřit: skutečné náklady, potřebné opravy, dosažitelné nájemné nebo prostor pro jednání o ceně.
Technický stav bytu, dokumentaci a situaci domu je potřeba prověřit samostatně. Orientační výpočet vám k tomu poskytne ekonomický základ.
Číselné příklady jsou modelové. Výpočet je orientační a závisí na zadaných údajích; nenahrazuje individuální posouzení nemovitosti a financování.