Při hledání investiční nemovitosti často zůstanou ve výběru dvě nebo tři nabídky. Jedna má nižší cenu, druhá lepší dispozici a třetí slibuje vyšší nájem.
Každá může mít své přednosti. Aby ale porovnání něco vypovídalo, potřebujete u všech nabídek používat stejný postup. Jinak snadno porovnáte realistický výpočet jednoho bytu s optimistickým odhadem druhého.
Investiční kalkulačka pomůže vytvořit společný základ, na kterém můžete nabídky hodnotit.
Vyšší příjem ještě neznamená výhodnější poměr
Byt A stojí tři miliony korun a očekávaný nájem je čtrnáct tisíc měsíčně. Byt B stojí čtyři miliony a očekávaný nájem osmnáct tisíc.
Byt A přinese v modelu 168 tisíc korun ročně, byt B 216 tisíc. Hrubý roční výnos vzhledem ke kupní ceně vychází u prvního na 5,6 % a u druhého na 5,4 %.
Druhý byt tedy nabízí vyšší příjem v korunách. První má mírně vyšší hrubý procentní výnos. Ani jedno číslo samo o sobě neurčuje vítěze.
Rekonstrukce může pořadí změnit
Představme si, že levnější byt potřebuje rekonstrukci za tři sta tisíc korun. Celková modelová částka na jeho pořízení a úpravu se tak zvýší na 3,3 milionu.
Roční nájemné 168 tisíc pak odpovídá přibližně 5,1 % této částky. Původní výhoda se zmenšila.
K tomu může přibýt doba, během které se byt rekonstruuje a nepřináší nájem. Na druhou stranu může dobře provedená úprava zlepšit jeho využitelnost. Je potřeba pracovat s konkrétním rozpočtem, ne pouze s větou „stačí drobné úpravy“.
Připravte si u každé nabídky stejné údaje
Zapište si kupní cenu, předpokládané výdaje před pronájmem, nájemné, náklady vlastníka a způsob financování. U každého čísla si poznamenejte, odkud pochází.
Máte nájem potvrzený existující smlouvou, nebo jde o odhad? Znáte náklady z dokumentů, nebo jen z ústního sdělení? Je rozpočet rekonstrukce podložený nabídkou?
Tato jednoduchá disciplína pomůže odhalit rozdíly v kvalitě informací. Zdánlivě nejlepší nabídka může být zároveň tou, u které víte nejméně.
Porovnávejte se stejnou mírou opatrnosti
Pokud u jednoho bytu počítáte s neobsazeností a rezervou na opravy, postupujte podobně i u druhého. Rozdílné předpoklady používejte tehdy, když pro ně máte konkrétní důvod.
Každou nemovitost propočítejte samostatně a výsledky si uložte nebo poznamenejte vedle sebe. Vedle výnosu sledujte potřebné vlastní peníze a případný měsíční doplatek.
Zahrňte i čas a starosti
Dva byty s podobným výsledkem mohou vyžadovat rozdílné množství práce. Jeden je připravený k pronájmu, druhý potřebuje rekonstrukci. Jeden máte blízko, za druhým budete dojíždět.
Tyto okolnosti se nemusí celé objevit ve výsledném čísle, ale při rozhodování mají význam. Pokud plánujete správu svěřit někomu jinému, zahrňte její cenu do svého rozpočtu.
Výpočet pomáhá i při jednání o ceně
Když víte, při jaké ceně vám investice vychází přijatelně, máte pevnější základ pro jednání. Snáze si také stanovíte hranici, přes kterou nechcete jít.
Nabídku pak hodnotíte podle vlastního rozpočtu a očekávání. To pomáhá zejména v situaci, kdy na vás působí časový tlak nebo emoce.
Číselné příklady jsou modelové. Výpočet je orientační a závisí na zadaných údajích; nenahrazuje individuální posouzení nemovitosti a financování.