Musí se nemovitost před prodejem rekonstruovat? Většinou ne. Často stačí několik dobře zvolených úprav. A někdy je nejlepší odolat nutkání „ještě to celé rychle předělat“.
Majitel svou nemovitost zná roky. Přestal vnímat drobnosti, které vidí zájemce během prvních několika vteřin: tmavou chodbu, přetíženou místnost, kapající kohoutek nebo dveře, které se musí zavírat technikou připomínající zápas s trezorem. Nic z toho nemusí být zásadní problém. Dohromady ale mohou vytvořit pocit, že kupujícího po převzetí čeká víc práce, než odpovídá skutečnosti.
Začněte tím, co je vidět a cítit
Největší efekt obvykle nepřinese nová koupelna, ale čistota, světlo a prostor. Před fotografováním a prohlídkami má smysl:
- důkladně uklidit včetně oken, spár a méně nápadných koutů,
- odvézt část nábytku a věcí, které místnosti opticky zmenšují,
- schovat většinu osobních předmětů a přeplněných dekorací,
- vyměnit nefunkční žárovky a pustit do místností maximum světla,
- vyvětrat a odstranit zdroje výrazných pachů,
- uklidit balkon, terasu, sklep i bezprostřední okolí vstupu.
Ano, patnáct polštářků na pohovce může být sbírka. Na fotografii je to ale někdy spíš překážková dráha.
Drobné opravy, které se vyplatí
Zájemce si při prohlídce skládá celkový obraz. Uvolněná klika, prasklá zásuvka nebo kapající baterie stojí relativně málo, ale mohou v něm vyvolat otázku: „Když se neřešilo tohle, co dalšího se neřešilo?“ Proto doporučuji opravit hlavně vady, které jsou okamžitě viditelné nebo komplikují běžné používání.
Typicky jde o dotažení klik, seřízení dveří, opravu silikonů, výměnu poškozených krytek, drobné opravy omítky nebo odstranění věcí, které působí nedokončeně. Nejde o maskování skutečného stavu. Jde o základní péči, kterou bychom udělali i před návštěvou, jen tentokrát návštěva možná přinese kupní smlouvu.
Kdy pomůže výmalba
Čerstvá neutrální výmalba může mít velmi dobrý poměr ceny a výsledku, zejména pokud jsou stěny silně barevné, ušpiněné nebo plné lokálních oprav. Neutrální neznamená, že celý byt musí připomínat čekárnu u zubaře. Znamená to vytvořit klidné pozadí, ve kterém vynikne prostor.
Pokud je ale malba v dobrém stavu a barvy nejsou extrémní, nemusí být výmalba nutná. Každá investice má smysl pouze tehdy, když zlepší prezentaci nebo odstraní konkrétní obavu kupujících.
Velká rekonstrukce? Tady bývá opatrnost na místě
Nová kuchyň nebo koupelna může stát stovky tisíc korun. Kupující by si přitom vybral jiná dvířka, jinou dlažbu a pravděpodobně i jiný odstín spárovací hmoty, o kterém jste dosud netušili, že může být životním tématem. Investice se proto nemusí vrátit.
U nemovitosti před rekonstrukcí je často lepší přiznat skutečný stav, dobře ho nafotit, připravit půdorys a případně ukázat citlivou vizualizaci možného budoucího řešení. Kupující získá svobodu a prodávající neutratí peníze za úpravy, které se budou po převodu znovu bourat.
Nezapomeňte na exteriér a první příchod
U domu začíná prohlídka už u branky. Posekaná tráva, uklizený vstup, průchozí cesta a upravená terasa často udělají více než drahá dekorace v obývacím pokoji. U bytu rozhodují také společné prostory. Celý dům samozřejmě sami nepředěláte, ale můžete zajistit čistý přístup ke dveřím, fungující osvětlení a uklizené bezprostřední okolí.
Jak rozhodnout, co udělat právě u vás
Neexistuje univerzální seznam platný pro každý byt a každý dům. U jedné nemovitosti pomůže výmalba a vyklizení. U jiné stačí profesionální úklid. Někde doporučím opravit několik detailů a jinde naopak nechat vše tak, jak je, protože kupující bude plánovat kompletní rekonstrukci.
Proto se před přípravou přijedu podívat osobně. Společně rozdělíme úpravy na tři skupiny: nutné, užitečné a zbytečné. Třetí skupina bývá pro rozpočet překvapivě příjemná. Cílem není udělat z běžného bytu novostavbu, ale ukázat skutečné přednosti nemovitosti bez rušivých překážek.