„Udělám vám odhad za tři minuty od počítače.“ Zní to rychle, moderně a pohodlně. Podobně jako instantní polévka. Jenže u nemovitosti bývá rychlost někdy přesně to, co výsledek pokazí.
Automatické odhady pracují s užitečnými daty: lokalitou, výměrou, typem nemovitosti a cenami podobných nabídek. Díky tomu dokážou vytvořit základní cenové rozpětí. Problém nastává ve chvíli, kdy se z orientačního čísla stane bez dalšího ověření doporučená prodejní cena.
Počítač vidí metry. Kupující vidí domov.
Dva stejně velké byty ve stejné ulici nemusí mít stejnou hodnotu. Jeden je světlý, tichý a má praktickou dispozici. Druhý může být tmavší, orientovaný do rušné silnice a čeká ho kompletní rekonstrukce. V tabulce vypadají téměř jako dvojčata. Na prohlídce zjistíte, že jsou to spíš vzdálení bratranci, kteří se potkávají jen o Vánocích.
Při osobní návštěvě sleduji věci, které se do jednoduchého formuláře nevejdou:
- skutečný technický stav a kvalitu provedených úprav,
- dispozici a možnosti jejího využití,
- množství světla, orientaci a výhled,
- hluk v různých částech nemovitosti,
- stav domu, společných prostor a bezprostředního okolí,
- parkování, přístup a praktické fungování místa,
- vlastnosti, které mohou konkrétní skupinu kupujících nadchnout nebo odradit.
Nabídková cena není prodejní cena
Veřejné portály ukazují především ceny, za které majitelé nemovitosti nabízejí. Ne vždy ale víme, za kolik se skutečně prodaly. Některé nabídky navíc zůstávají na trhu dlouho právě proto, že jejich cena neodpovídá realitě. Kdybychom je bez rozmyslu použili jako vzor, může vzniknout velmi přesný výpočet založený na velmi nepřesném základu.
Proto kombinuji aktuální konkurenci, dostupné údaje o uskutečněných prodejích a osobní posouzení nemovitosti. Důležitá je také rychlost trhu: jinak se pracuje s cenou v době silné poptávky a jinak ve chvíli, kdy mají kupující větší výběr.
Cena je součást strategie
Stejná nemovitost může vyžadovat jiný postup podle situace majitele. Někdo potřebuje prodat rychle kvůli navazujícímu bydlení. Jiný má dostatek času a může čekat na vhodnou nabídku. Někde dává smysl oslovit širší okruh zájemců atraktivní startovní cenou, jinde je vhodnější jiný způsob uvedení na trh.
Příliš vysoká cena často neznamená vyšší výsledek. Nabídka může ztratit první týdny, kdy je pro zájemce nejzajímavější. Po několika slevách pak působí unaveně a lidé začnou hledat problém, i když je jediným problémem původní cenovka. Příliš nízká cena bez připraveného postupu je samozřejmě opačný extrém.
K čemu tedy online odhad slouží?
Jako rychlá orientace je užitečný. Pomůže zjistit, zda se pravděpodobně pohybujeme kolem pěti, osmi nebo dvanácti milionů. Neměl by ale bez návštěvy nemovitosti rozhodovat o ceně, se kterou vstoupíme na trh.
Proto se nejprve přijedu podívat osobně. Projdeme stav, přednosti, případná omezení i vaše plány. Následně připravím srovnání a vysvětlím, jak jsem k navrženému rozpětí a prodejnímu postupu došel. Výsledkem není magické číslo vytažené z klobouku, ale rozhodnutí, kterému rozumíte.